2011年4月16日星期六

脱售政府土地形同黑箱作业 滋长寻租活动折损巨额收入

作者/本刊梁志华 Apr 15, 2011 07:46:25 pm

【本刊梁志华撰述】纳吉政府在近期透露,将会继续通过脱售非核心与缺乏竞争力的资产,包括26块政府土地,来增加政府收入。然而,从官联公司——马资源(MRCB)上周完成的政府土地并购案中,却凸现出政府脱售土地资产背后的不透明作业方式,不仅降低政府应得收入,而且继续助长朋党寻租活动的滋生与猖獗。

首相纳吉在本周出席《2011年马来西亚投资大会》(Invest Malaysia 2011)时表示,政府将会继续脱售非核心与缺乏竞争力的资产,包括26块政府土地。同时,他也透露,政府目前已脱售四块政府地段,预计可为政府带来超过马币10亿元的收入。

纳吉的这番言论并不让人感到意外,毕竟在面对财政赤字高企之余,政府却需要大笔资金推动经济转型计划(ETP)的两面夹攻下,纳吉政府在短时间内,既无法通过提高税务或扩大税种来增加政府收入,也难以大幅削减政府开支来减轻财政负担。因此,摆在眼前最快速的解决方案,就是脱售政府资产,包括政府手中非常值钱的首要地段。

当然,纳吉政府通过释放土地资产价值,来增加政府收入的做法,是解决眼前财政压力的权益之计。不过,其问题关键在于,政府如何释放这些土地资产价值。

政府土地脱售形同黑箱作业

从官联公司——马资源(MRCB)在上周完成的政府土地并购案中,凸现出政府脱售土地资产背后的不透明作业方式,不仅降低政府原本应得的收入,而且还继续助长朋党寻租活动的滋生与猖獗,让寻租人在政府土地脱售计划中以逸待劳,搜刮巨额财富。

根据马资源在上周四(4月7日)发表的一篇文告,宣布该公司与法兹尔(Fadzil bin Ahmad)、乌斯曼(Usman bin Suratman)以及莫哈末沙米尔(Mohd. Shamir bin Mohd. Hassan)等三人达成一项股权买卖协议。

在这项协议下,马资源以马币1亿1000万元的代价,向上述三人收购59 INC私人有限公司(59 INC SDN. BHD,简称59iNC)的100%股权(或20万股股权)。在完成交易后,59iNC将会变成马资源的独资子公司。59iNC是三块政府首要地段的合法持有人与受益者。

这项有关政府土地并购项目的背后,存在几个不透明的作业方式。首先,拥有不寻常背景和存在价值成疑的59iNC这家公司,本身就是一场朋党寻租游戏的其中一颗旗子。

59iNC是寻租游戏的棋子

资料显示,59iNC是在2009年7月30日注册成立,缴足资本为20万元(或20万股)。59iNC本身没有任何子公司或连号公司,自成立以来也不曾进行过任何业务营运活动。

值得注意的是,59iNC在今年2月7日获得联邦土地与资源管理局(Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Wilayah Persekutuan)的通知信,批准该公司成为位于Mukim Setapak,三块总面积达27.41英亩的政府土地的合法拥有人和受益人。这三块政府土地将用来进行综合性产业发展计划。

政府颁发土地给59iNC的交换条件是,该公司必须在三个月后,支付联邦土地与资源管理局已笔总数6080万元的土地收入(Land Revenue,当中包括土地税、土地收益以及其他费用)。

马资源在两个月后(即4月7日)以马币1亿1000万元的代价,向59iNC的拥有人(即法兹尔、乌斯曼以及莫哈末沙米尔)收购59iNC的所有股权,以便从中获取这三块政府地段。

按照双方的股权买卖协议,如果在发展令(development order)下,相关土地的商业面积比率不少于4,以及可豁免兴建廉价房屋/租屋,那么,马资源将会支付另外3000万元,这促使上述土地并购案的收购价增至1亿4080万元。

59iNC稳赚五千万至八千万

对59iNC来说,这基本上是一单稳赚不赔的无本生意。假设59iNC没有支付6080万元的土地收入,最终都可以获得8000万元的收益(马资源将代为支付)。如果59iNC支付6080万元的土地收入,则可获得总额1亿4080万元。换句话说,无论任何情况下,59iNC的股东(即法兹尔、乌斯曼以及莫哈末沙米尔)都安安稳稳有8000万元入袋。

即使不把3000万元额外款项计算在内,无论6080万元的土地收入是由59iNC还是马资源支付,59iNC的股东都可以获得4920万元的收益(1亿1000万元减于6080万元)。

从以上交易情况来看,59iNC所扮演的是一个中介角色,将政府土地从政府手中转移到官联公司名下,从中赚取5000万元至8000万元不等的暴利(中介费用)。

按此计算,如果政府在无须通过59iNC转卖的情况下,直接把这三块政府土地卖给马资源,政府可获得的总收入不仅是6080万元的土地收入,而是1亿1000万元至1亿4080万元的总收益。简单来说,政府为了满足寻租人的经济利益,白白流失5000万元至8000万元的收入。

政府折损上亿元收入

其二,官联公司(马资源)通过这样的土地并购安排方式,以低于市场价格的代价,成功收购政府的首要地段,从折价中获得不公平的盈利,导致政府在这单土地买卖中蒙受另一轮的亏损。

按照国际房地产咨询顾问公司--威廉氏、达哈与王私人有限公司(C H Williams Talhar & Wong)的估价,截止今年3月24日为止,这三块政府地段的市价总值1亿5520万元。

马资源在这单交易中,仅以1亿1000万元至1亿4080万元的代价,就获得这三块政府土地。按照市价计算,马资源从中省下了1440万元至4520万元的收购价。换句话说,政府在这单土地交易中损失了1440万元至4520万元的收入。

根据马资源的文告,相关政府土地将会发展成一个综合商业与住宅产业的发展计划(2012年开始动工,为期八年),发展总值高达马币15亿元。在扣除了12亿元的发展成本后,该公司估计可从中赚取高达3亿元的盈利。

如果把中介公司(59iNC)和官联公司(马资源)在这单政府土地交易案中,所赚取的暴利相加起来,政府估计在上述政府土地脱售行动中,流失6000万元至1亿2520万元不等的收入。

拒用公开招标流失更多政府收入

如果纳吉政府可以效仿香港与新加坡的做法,采用公开招标的方式,以“价高者得”为基础拍卖土地,这将可以让政府土地释放出最大的价值。

但是,从马资源的案例来看,政府在脱售土地给私人公司或官联公司时,很多时候并没有通过公开招标,而是以私下洽谈的方式转售给私人企业,导致政府流失了庞大收入。

接下来,纳吉政府还有26块政府土地将会陆续脱售。据纳吉透露,目前至少有十家公司已预定购买这些政府土地,土地脱售计划预期在今年杪完成。这反映出,政府至今还是采用私下转售,而不是公开招标的方式,来脱售这些政府土地资产。

如果纳吉政府继续沿用类似马资源的政府土地交易模式,来脱售这26块政府土地,最终只会让政府流失更多的收入,养肥了那些朋党或寻租人。

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